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律师:债权人长点心吧,债务到期抵押的房子不一定归你所有!

[日期:2019-11-07] 来源:  作者: [字体: ]

社会纷繁复杂,争议无所不在。我们继续聊常见法律“误会”。今天的课题是债权人和债务人在履行期限届满前约定债务到期后不能偿还的情况下抵押的房产归债权人所有,属于无效约定。

专业的话说:流押无效!

对于法律人来讲,流押无效,流质无效,显然是老生常谈了。但是生活中,大量的善良债权人仍然为此无效约定沾沾自喜,我等法律人不该出言警示吗?依然是讲一个小故事:

老邱是个小企业主,朋友老侯因为孩子出国需要资金向老邱借40万元。朋友归朋友,这么一大笔资金也不能纯信用借款,于是老侯将一套小房子抵押给了老邱并办理了抵押登记,同时借款合同约定到期不能偿还则房子折价45万归老邱所有。后老侯果然不能偿还,老邱准备依照约定将房子过户到自己名下,然后另行支付5万元给老侯,当办理解押时却发现房子被查封了。

老邱急眼了,原来老侯当年的借款根本不是为了孩子上学,而是炒股了,并且一借就是好多人,好多笔,一炒就是好多苦,好多泪,好多说不清的悲催,总之,老侯炒股背了一身的债。查封的金额不算多,十万元。老邱思虑再三决定自己拿出10万元解除查封,然后把房子过户到自己名下。就在老邱和老侯办理了解除查封手续后,管子的“仓廪实而知礼节,衣食足而知荣辱”的理论反向套用在老侯身上了。老侯这个当前仓廪不实,衣食不足的家伙完全没了礼节与荣辱的概念,脸一翻,过户的事就不提了。

诉讼,极度的愤怒只有用诉讼来解决!老邱立即找律师操作,一定要把房子搞到手。

你知道吗,各位看官,天下有一种书叫无巧不成书!老邱的诉讼还没提起来,房子再一次被老侯的债权人老万申请查封了,这个老万就是笔者的当事人。

故事讲到这里,剩下的都是法庭上的刀光血影,此处不做赘述,直接告诉大家结果:

在房价暴涨的大环境下,房子最后居然拍卖了65万元,恐怕这也是老侯不配合过户的原因。老万拍卖了房子实现了自己的20万债权。老邱取得了剩余的拍卖款45万元,房子和他没了关系,老侯还欠他5万元。

到此剧终!笔者来分析一下本案:

1、 如果房子没有被老万查封,老邱起诉取得房产能胜诉吗?

基于房子的价值已经由45万元上涨的65万元(其实不拍卖可能更高),老侯果断毁约如果彼时没有老万的截胡,老邱也很难获胜。

《中华人民共和国物权法》(以下简称”物权法”)第一百八十六条规定:抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

老邱和老侯在借款合同签订时约定老侯到期不履行还款义务房子归老邱所有的约定,就是属于上述法律条文禁止的行为。现行司法实践不仅仅确认履行期届满前约定抵押物归债权人所有无效,为避免借贷双方换汤不换药,实践中履行期届满前约定以固定价款取得或处分抵押物的也是无效。因违反物权法的上述强制性规定而无效!

2、 老邱真的就无法取得房子的所有权吗?

上述案例中在没有老万截胡的情况下,只要老邱和老侯都不反悔,老邱可以取得房子的所有权。此处或许有的看官会反对!你这律师胡说,不是刚说过他们在履行期限届满前约定房子归老邱无效,怎么转眼又说可以取得。是的,因为达成了新的一致意见,这个新的一致意见是在债务履行期限届满后达成的,因而是有效力的。

老邱的失败就在于没有在债务履行期限届满后及时和老侯签订新的“以房抵债的协议”,至少他举不出证据证明双方达成了此协议。

法律禁止流押的目的是避免债权人利用出借人的优势地位损害借款人的利益。其实本案就很明确,如果老邱和老侯的借款协议中约定以房抵债有效,老侯的房子只能45万元给老邱。很明显老侯至少损失了20万元。这个道理无须赘述。

3、流押无效,流质也是无效的!

物权法第二百一十一条规定:质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。因此,流押无效,流质也是无效的!

债权人在取得抵押权或质权后债务履行期届满前约定质押财产归债权人所有或约定按固定价款折价处分的属于无效约定。如双方确有折价归债权人所有的意思,可在债务履行期限届满后重新订立以物抵债协议,此时约定,法律就不能持否定评价了。

细节决定成败!踏准法律的每一个节点,才能让民商事行为一路坦途!

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