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住宅房屋所有权只有70年错误问题辨析

[日期:2019-10-28] 来源:  作者: [字体: ]

不知从何时起,广大人民群众中流传我们的房子只有70年产权,甚至一些房地产从业人员也开始张口闭口的大谈70年产权。为什么呢,因为我国居住用地的使用期限最高是70年,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。是的,70年说的是土地使有权。

但是我们买房买的是什么?房屋所有权!《中华人民共和国物权法》(以下简称“物权法”)第第三十九条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”是的,法律规定了所有权的四项权能,但是并没有规定所有权的期限,无论是动产还是不动产,所有权都是没有期限的。

没有期限的住宅房屋所有权遇到了有期限的国有土地使用权会发生什么呢?《中华人民共和国物权法》第一百四十九条对建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属作了不太明确的规定,即:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”自动续期!这四个字还是非常明确的。当然土地使用权到期后如何续期,续期是否需要再次缴纳土地出让金,如果要缴纳土地出让金以什么样的标准缴纳目前没有权威的全国性的规定。

我国现行物权法第四十七条对国家所有土地范围作了明确的规定,即:“城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。”我们一般是通过出让方式取得的国有土地使用权,类似于长期租赁,出租方为国家,承租方是土地使用权人,住宅用地租赁期限为70年,租金为土地出让金。这下就很清晰了,土地使用权租期到了,但房子所有权是我们的,所以对土地使用权我们该续租了。

同样是土地使用权,物权法第一百五十二条对宅基地使用权的权利内容作了规定,即:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” 集体土地中宅基地使用权就没有规定使用年限,不仅是没有使用年限,物权法第一百五十四条对宅基地灭失后重新分配还做了明确的规定,即:“宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。”据此,集体组织内成员对宅基地的使用权是没有年限限制的,且灭失后会得到永续保障。自然,宅基地上的住宅房屋所有权也是没有70年限制的。

既然有了法律的规定就可以明确了:我们的住宅房屋所有权并非只有70年!

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