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商品房交付条件案例一侧

[日期:2019-07-10] 来源:  作者: [字体: ]
陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)陕09民终376号
上诉人(一审原告):丁大方,男,1986年4月1日出生,汉族,住陕西省安康市汉滨区。
上诉人(一审被告):陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司。住所地:陕西省安康市汉滨区。
法定代表人:刘自田,公司董事长。
委托诉讼代理人:尹仁磊,男,公司职员。
委托诉讼代理人:余小倩,北京大成(西安)律师事务所律师。
上诉人丁大方与上诉人陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司(以下简称“兴汉公司”)因商品房销售合同纠纷一案,均不服陕西省安康市汉滨区人民法院(2018)陕0902民初3433号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人丁大方、上诉人兴汉公司的委托诉讼代理人尹仁磊、余小倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁大方上诉请求:1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院(2018)陕0902民初3433号民事判决,将本案发回重审或改判兴汉公司限期履行交付涉案商品房的义务并向丁大方支付2015年10月1日至涉案商品房实际交付之日以395905元为基数按每月万分之二计算的违约金(暂定126292元);2.一、二审诉讼费由兴汉公司承担。事实与理由:2013年11月15日双方签订《商品房买卖合同》后,丁大方已向兴汉公司支付全部房款。按照合同约定,兴汉公司应在2015年9月30日前将经验收合格并符合约定的商品房交付给丁大方,但兴汉公司至今未书面通知丁大方交房,也未提供有效的相关证明文件。同时,安康市住房和城乡建设局也向兴汉公司发出督办函,要求尽快组织项目竣工验收。房屋未竣工验收合格前,交付条件尚未成就,不能因为仅通过监理、施工、勘察、设计单位和消防验收,且已经有部分业主入住的事实就认为交付条件成就。一审法院对涉案商品房交付条件是否成就的认定存在错误,应判令兴汉公司限期履行合同规定的房屋交付义务。
兴汉公司答辩称,一、本案的焦点应该为双方合同约定交房条件,以及兴汉公司是否依照约定交付房屋。兴汉公司已于2016年2月履行了交房通知义务。双方在合同中明确了该房屋交付条件为:经验收合格,而非“综合验收”或其他条件。该约定具体明确,丁大方不得任意扩大或提高。兴汉公司妥善履行自身义务,房屋具备合同约定的交付条件,丁大方一直拒绝收房,兴汉公司不应再为此承担违约责任。
兴汉公司上诉请求:1.依法撤销陕西省安康市汉滨区人民法院(2018)陕0902民初3433号民事判决,改判驳回丁大方一审诉讼请求;2.诉讼费由丁大方承担。事实与理由:一、兴汉公司在一审庭审时提交了《分部、子分部工程通过验收各方会签表》,可以证明2015年4月16日房屋已竣工验收,具备交房条件,并通过各种方式通知丁大方接收房屋,至此兴汉公司已经全面履行了合同义务,无任何违约行为。二、根据法律规定,通过五方主体验收即视为验收合格,符合本案中双方约定的交房条件。一审法院对何为房屋验收合格认识有误,应当予以纠正。三、消防验收是在建筑物通过验收之后方可发起的程序,即竣工验收在消防验收之前。一审法院以通过消防验收的时间作为交房时间,属于对法律认识有误,应当依法予以纠正。四、本案中违约金约定过高,应当依违约金超过造成的损失30%为标准适当减少,丁大方自行扩大的损失不应得到支持。
丁大方答辩称,一、案涉房屋不具备交房条件。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件为商品房经验收合格。依照法律、国家和地方政府规定,在未竣工验收合格前,涉案商品房交付条件尚未成就,不能因为涉案商品房所在小区通过监理、施工、勘察、设计单位和消防验收,且已经有部分业主入住就认为涉案商品房交付条件已经成就。二、兴汉公司违反了合同第八条和第十一条的约定,既没有出示证明文件也没有以书面形式通知丁大方,不能提供有效证据证明自己履行了相关义务,应履行合同规定的房屋交付义务并承担赔偿责任。
丁大方向一审法院起诉请求:1.判令兴汉公司继续履行合同义务,限期向丁大方交付所购商品房;2.判令兴汉公司支付违约金126292元;3.诉讼费由兴汉公司负担。
一审法院认定事实:2013年11月15日,丁大方、兴汉公司签订了《商品房买卖合同》,合同约定:一、丁大方购买兴汉公司开发的位于汉滨区XX镇XX村XX组XX幢XX层XX号商品房一套,建筑面积为99.1平方米,单价为每平方米3995元,总金额为395905元。二、兴汉公司应在2015年9月30日前按照国家、政府的规定,将该房屋经验收合格后交付丁大方使用。三、兴汉公司未按约定向丁大方交房,逾期超过30日后,丁大方要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日,兴汉公司按日向丁大方支付已交付房价款万分之二的违约金。四、商品房达到交付使用条件后,兴汉公司应当书面通知丁大方办理交付手续。双方进行验收交接时,兴汉公司应当出示合同规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,兴汉公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于丁大方的原因未能按时收房,视为已交付。双方还就产权登记、保修责任等双方的权利、义务进行了约定。丁大方按约定向兴汉公司支付房款共计395905元。2015年4月16日,涉案房屋所在的1号楼主体结构经过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位五方验收,评定为合格。2015年11月26日,涉案房屋经过分户验收,结论为经整改合格,予以通过。2016年8月5日,包括涉案房屋所在的张沟蔬菜综合市场工程通过安康市公安消防支队消防验收合格。后丁大方曾多次催兴汉公司交房,丁大方自认从2016年2月起兴汉公司多次以电话和短信的方式通知其办理交房事宜,丁大方以涉案房屋不符合交房条件为由,一直未接收房屋。
一审法院认为,丁大方与兴汉公司签订的《商品房买卖合同》,主体合法、意思表示真实,内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同约定,兴汉公司应当在2015年9月30日前将房屋验收合格后交付丁大方使用。根据《中华人民共和国消防法》相关规定,应当依法进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。兴汉公司提供的五方验收、分户验收、消防验收手续,证明房屋已于2016年8月5日通过消防验收,已具备合同约定和法律规定的交房条件,且丁大方自认兴汉公司通知过其接收房屋,但其认为涉案房屋不符合交房条件,拒绝接受房屋,由于丁大方的原因未收房,按照合同约定,此种情况视为交付,故对丁大方要求一审法院判决由兴汉公司限期交付房屋的诉讼请求,依法不予支持。因兴汉公司未按约定时间向丁大方交房,应当承担逾期交房的违约责任,故对丁大方要求兴汉公司支付逾期交房违约金的诉讼请求,合同约定逾期交房的违约金起算时间为2015年9月30日的第二日即2015年10月1日,视为交房时间为2016年8月5日,故一审法院依法确认由兴汉公司向丁大方支付2015年10月1日至2016年8月5日以395905元为基数按每日万分之二计算的违约金。对于丁大方要求兴汉公司承担以房款395905元为基数按10%计算违约金的诉讼请求,因合同明确约定该条款为解除合同情形下的违约金适用条款,而丁大方要求兴汉公司继续履行合同,丁大方该诉讼请求无事实和法律依据,故对丁大方的该项诉讼请求,不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条之规定,判决:一、兴汉公司向丁大方支付2015年10月1日至2016年8月5日以395905元为基数按每日万分之二计算的违约金,限判决生效后五日内履行完毕。二、驳回丁大方的其他诉讼请求。案件受理费1400元,由丁大方负担1000元,兴汉公司负担400元。
二审中,当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据,本院认定如下:
丁大方向本院提交了三组证据:1.安康市住房和城乡建设局(市人民防空办公室)作出的《关于解决“兴汉华庭”项目相关问题的督办函》一份,用以证明兴汉公司没有组织验收,不具备交房条件;2.2016年3月9日,安康金州播报的视频报道光盘一张,用以证明涉案房屋不具备交付条件;3.安康市建设工程质量安全监督中心站给丁大方申请政府信息公开的答复,用以证明兴汉公司没有组织竣工验收,房屋不可交付使用。
兴汉公司向本院提交了一份陕西省西安市中级人民法院(2018)陕01民终12805号民事判决,用以证明合同约定房屋经验收合格,一方又以未提供房屋竣工验收备案表为由要求承担违约责任的不予支持。
以上双方当事人提交的证据,经当庭举证质证,兴汉公司认为丁大方提交的第1组证据真实性无异议,但房屋交付条件应当以合同约定和相关验收文件为准;第2组证据与本案无关联性,也不具有真实性;第3组证据真实性无异议,但与本案无关联性,根据双方合同约定,案涉房屋已经符合交付条件;丁大方质证认为,兴汉公司提交的证据不能证实该案中当事人的约定与本案是否一致。
经审查,本院认为,丁大方提交的第1、3组证据虽然具有真实性,但具体交房条件应当参考双方合同约定,故此两项证据与本案无关联性,本院不予采信;第2组证据不足以直接证实案涉房屋不符合交付条件的事实,本院不予采信;兴汉公司提交的证据与本案无关联性,本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为,根据双方当事人的上诉和答辩意见,本案的争议焦点为:1.案涉商品房是否具备交付条件;2.兴汉公司应否向丁大方支付违约金以及违约金数额应如何计算。
关于争议焦点1,案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且无其他效力瑕疵,应为有效合同。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。按照双方合同约定,兴汉公司应当于2015年9月30日之前向丁大方交付房屋,且需满足合同约定的条件。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定,双方协商确定的房屋交付的条件为“该商品房经验收合格”。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。故本案中,兴汉公司组织有关单位对工程进行验收的方式,符合法律规定。经查,案涉工程于2015年4月16日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位五方验收,评定为合格。2015年11月26日,丁大方所购买的房屋也经过分户验收,结论为经整改合格,予以通过。又依据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定,“依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”因此,一审法院将2016年8月5日,案涉工程通过安康市公安消防支队消防验收合格的时间节点,作为交付条件成就的依据,符合法律规定和双方约定。在兴汉公司多次通知丁大方办理交房事宜,但丁大方仍拒绝受领交付时,依据《商品房买卖合同》第十一条约定,应当视为兴汉公司已经履行完毕交房义务。
关于争议焦点2,首先,根据上文分析,兴汉公司确实存在逾期交房的事实,且不满足约定或者法定的免责事由,故一审认定兴汉公司构成违约正确。根据《商品房买卖合同》第九条约定,丁大方有权请求兴汉公司承担支付违约金的责任。二审中,兴汉公司认为双方约定的违约金应当适当减少,但并未提交证据证实双方约定违约金过高的基本事实,故本院不予支持。在丁大方主张的违约金中,有一部分是依据《商品房买卖合同》附件四第(8)项约定的总房款的10%为基数计算,但双方约定的违约金支付的前提是单方解除合同或者拒不履行合同义务。本案中,兴汉公司只有迟延履行行为而无拒不履行合同义务的行为,故该条适用的条件不能成立,一审法院没有支持丁大方这部分违约金请求,并无不当。
综上,丁大方和兴汉公司的上诉理由均不能成立,本院不予采纳。原审法院认定事实清楚,适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、一百七十五条之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费1400元,由丁大方负担700元;陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司负担700元。
本判决为终审判决。
审判长: 何 波
审判员: 张 燕
审判员: 刘慧琴
二O一九年六月十九日
书记员: 马晓敏

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