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约定以实际面积结算房款的效力

[日期:2014-04-28] 来源:  作者: [字体: ]

居民买房子签合同时,在格式合同空白处,开发商经常制定一些补充条款。签合同过程中,在补充条款问题上,对于这些由开发商制定的格式条款,买方或者基本上没有讨价还价的余地,或者忽略了这些条款。因为大部分消费者往往只关注房屋结构、房价、公摊面积等“硬”条款,而对于面积确认、以及差异处理等“软”约定则是一瞥而过。随着国家房地产调控政策对地产市场的影响,一些房地产开发商开始利用消费者对“软”约定重视不够的心理,玩起了“猫腻”。日前,三河市法院就审理了一起这样的合同纠纷。

  去年,一些北京业主在三河市燕郊购买了某楼盘的房屋产权,开发商在与业主签定的合同中,有关于面积确认及面积差异处理的约定签订为:面积以测绘部门出具的实测面积为准;买受人最终以实测面积结算房款。而在入住时,业主们却发现,实测面积比合同面积多出不少,甚至超过了10%。

  业主们认为,开发商实测面积与国家有关规定相差甚远,违反了国家的有关规定。虽然双方约定面积以实测面积为准,但开发商违反国家有关规定在先,应承担主要责任,遂将开发商告上法庭。

  三河市法院认为,从合同表面上看,该条款系双方自行约定条款,但行为结果与业主内心真实意思表示相悖,属于开发商的格式条款。按照该约定,意味着开发商所交付的房屋无论面积误差多大,业主只能据实结算,这将直接违背业主的购房初衷,也增加业主的付款压力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽规定了合同中对于面积有约定的按约定处理,但这并不意味着民事合同不遵守公平原则和诚实信用原则。日前,三河市法院对此案作出判决,开发商的这一格式条款无效,实测面积误差比绝对值在3%以内的业主据实结算,多退少补;面积误差比绝对值在3%以外的,业主不再承担此部分购房款。

  据北京市长安事务所郭千山介绍,消费者在买房、购买商铺等大宗商品消费中,往往只关注房屋硬件、房屋价格等主要条款,却对签订格式化合同所需具备的知识比较忽略,因此在发生纠纷时处于劣势。合同是消费者在消费行为发生后据以维权的重要依据。因此,消费者每作一选项都应理性慎重,了解清楚字面背后的利害和意义,才能下笔决定。而在实际消费中,消费者往往认为价格和质量不出问题就行了,而不去关注其他“软”约定。为此,他建议消费者在签约时最简便有效的方法是把合同复印件拿回家仔细研究,如有条件最好聘请专业人士帮忙,不能认为“差不多少”就签署约定。

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  真实消费意愿受法律保护

  本案的业主为何能够得到支持,就其中涉及的法律问题,记者采访了北京长安律师事务所律师郭千山。他介绍说,其中涉及到两个法律问题:一个是合同的效力问题,另一个是法律法规的适用问题。

  《中华人民共和国合同法》第二十五条第五项规定,“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效。强制性规定排除了合同当事人的意思自由,即当事人在合同中不得随意排除法律、行政法规强制性规定的适用。本案中,三河市人民法院判决开发商与购房者在《商品房买卖合同》中约定以实测面积为准进行房款结算的条款无效,就依据了这一规定。

  同时,还有一个法律适用问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条有明确规定,“面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同,返还已付购房款及利息的应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人……”从这些规定中可以看出,法律是保护消费者真实消费意愿的。

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