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律师说法:二手房六大陷阱巧规避

[日期:2014-04-28] 来源:  作者: [字体: ]

律师说法:二手房六大陷阱巧规避

 

根据司法实践,律师结合同行经验总结出在二手房买卖交易中可能存在的陷阱,以提醒购房者尽量规避。

 

一、产权状况

 

    根据法律法规的有关规定,“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外,根据上海市各区县房地产交易中心的实践,若房屋仍设定有抵押,交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况,常常会被购房者忽略,而房屋业主通常不会主动提及。如此,可能造成买卖合同已签订,买方首期款也已支付业主后,在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让,由此给买方造成很大的损失。

 

    规避方法:在签订买卖合同前,购房人应至房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查(产调),以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。

 

二、合同签订人

 

    众所周知,房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人,及该房屋是否还有其他产权人,一旦产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由,主张该合同不成立,那么,购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任。即由于合同未成立给其造成的直接损失,且举证责任在于购房人。此种情形将对购房人非常不利。

 

    规避方法:根据产权证确定产权人。若签订合同并非产权人,购房人应要求其提供产权人出具的委托书。或产权人有几人,未来签订合同的共有人也应提供委托书。

 

三、模糊付款方式

 

    很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致,对于具体的付款方式却未给予应有的重视。结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷,受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

 

    规避方法:双方签订买卖合同时应对付款流程作出明确、具体约定。

 

四、装修及附属设施、设备

 

    买房有时会出现这种情况:签订买卖合同时,业主向购房人口头保证装修质量绝无问题,另外将随房屋赠送家电设备。结果到实际交房时,却发现天花板漏水、地板变形等诸多问题,而原来承诺赠送的家电更是不见踪影,或是业主要求折价卖给购房人。

 

    规避方法:不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送,都应以书面形式确定下来,并将其作为买卖合同的附件。同时可约定在出现实际交付状态与约定不符时,业主应承担的违约责任。也可通过保留5%-10%的尾款在交房时支付来确保自己的权利。

 

五、非居住用房税费

 

    购买非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中就曾出现由于对购买非居住用房应缴税费估算不足,而大大超出购房人的预算。

 

    规避方法:签订合同前,双方应先至房屋所在区域交易中心确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额,做到心中有数。如果交易由中介公司提供居间服务,则买卖双方可要求中介公司列出应缴税费清单,便于日后查对。

 

六、定金

 

    现在,大部分房屋买卖交易由中介公司居间促成,而中介公司的操作是先由购房人向中介公司支付一定数额的意向金,由中介公司与业主议价,业主接受购买条件后签收意向金。由此,意向金转为定金。但有时,在业主已签收、转定后,购买人提出放弃购买该房,并向中介公司提出支付的是意向金而非定金要求取回。买卖双方由此产生争议。

 

    实际上,中介公司的操作方式并无不妥。由于定金需实际交付业主后才生效,即该款性质才转为定金。在业主签收前,该款性质确实仍属意向金;但经业主签收后,性质就已发生变化,购买人无权随意取回。这正如签收该款后,业主也同样将受到定金效力的约束,不得随意反悔。

 

    规避方法:购买人在支付意向金时必须已明确购买意向,否则不应轻易支付。

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